简析如何合理规范开发商售卖房屋行为

摘 要 近两年来，商品房买卖合同纠纷逐渐增多，开发商利用自己规模大、资源多等优势与购房者签订不平等合同谋取高额利益，使得购房者权利受损，造成的争议主要有商品房买卖合同效力认定、开发商责任形态追究、购房者救济途径选择。其中，商品房买卖合同效力是首要一环，是开发商与购房者间权利义务关系的重要凭证，其效力关乎事后责任追究与权利救济的展开。我国《商品房买卖合同司法解释》虽然对商品房买卖合同效力作了相关规定，但也为开发商规范售卖房屋后不诚信行為留了缺口，增加售房者毁约的风险，不利于保护购房者的权利，建立起良好的市场秩序。本文以上述司法解释第二条为视角，着重探讨如何合理规范开发商售卖房屋行为，通过对不同合同责任形态如违反预约的法律后果分析与法律救济，提出合理规范开发商售卖房屋行为的设想，探求购房者遇到开发商不诚信毁约行为时行之有效的救济模式。

关键词 商品房 买卖合同 合同效力 法律救济

作者简介：赵子毅，西北政法大学国际法专业硕士研究生。

中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.02.158

一、我国现存法律规定与其面临的新困境

我国《合同法》并未对商品房买卖合同问题作出细致的规定，相关规定集中在2003年《商品房买卖合同司法解释》中，包括商品房买卖合同效力认定、房屋交付表现形式、房屋质量问题责任形态等等。其中，该司法解释在第二条、第六条、第十条规定了合同无效情形，主要规范开发商无证销售行为、双方关于商品房预售合同登记备案事项约定与售房者与第三人恶意串通损害购房者利益行为。

最新的司法实践对该司法解释第二条提出了新的挑战：开发商与购房者签订商品房买卖合同时，未取得商品房预售许可证明，在楼房落成后，交付房屋前，开发商因此前签订合同中房价款过低为由，不及时办理商品房预售许可证明，同时起诉至法院请求确认双方签订的商品房买卖合同无效，并在审判期间办理完商品房预售许可证明，借此手段毁约，从而达到提升房价再次出售的目的。开发商利用其起诉前未取得商品房预售许可证明导致合同无效的时间点，通过起诉后宣告合同无效的方式，巧妙规避对购房者履行交付房屋、移转房屋所有权的义务，以损害购房者利益的方式，将房屋再次以高价出售并获取高额利益。

售房者凭借该方法在法律允许的范围内毁弃商品房买卖合同，获取更多利益，虽然不违背法律、司法解释之规定，却有失诚信，增加购房者订立商品房买卖合同风险，不利于合同目的之实现，有违成立合同初衷，造成商品房买卖交易“恐慌”。在开发商优势地位情形且现实中无预售许可证销售房屋行为愈趋常态化下，该司法解释第二条不仅为开发商不诚信毁约行为留下缺口，而且给购房者签订商品房买卖合同留下隐患，增加购房者预期风险，总体上不利于房屋正常交易与流通，将造成房市秩序的混乱。

二、构造合理规范开发商售卖房屋模式设想

为应对上述挑战，可运用诚信原则、鼓励交易原则等理论，在现行法律规定基础之上，对《商品房买卖合同司法解释》第二条作出进一步解释，禁止或者限制开发商滥用权利谋取利益，保护好购房者交易安全，减少购房者预期风险。现根据民事生活一般秩序提出三个设想，旨在从不同角度对开放商售卖房屋行为作出合理限制，以寻求售房者、购房者间权利义务相对平衡点，构建并完善合理规范开发商售卖房屋的模式。

（一）严格主义

源头规范开发商售卖房屋行为可着手于合同无效的条件上：一方面可严苛限制商品房预售许可证明，要求售房者办理完毕商品房预售许可证明后才能订立合同，未办理完毕情形下订立的合同不成立；另一方面还可对未取得商品房预售许可证明而订立的买卖合同效力统一规定为无效合同，不给该情形下合同的效力留下缺口，即使售房者在买卖合同成立之后，取得了房屋预售许可证明，此前双方订立的合同也一律无效。严格主义强调特殊买卖合同要式性，明确限制签订的要件或者无效事由的绝对化，集中在合同订立过程中规范售房者行为，具有先天优势，能够绝大幅度抑制开发商不守约、失约、毁约带给购房者不利后果，也带给购房者以警示，使其预先对开发商售卖的房屋具体情况作出反映，防患于未然。相对应，严格主义也引申出一刀切难题，即凡未取得预售许可证明而签订的商品房买卖合同一律无效同现实生活中开发商无证销售房屋行为频发的现象相互排斥，难以融合，一旦推行严格标准，反而抑制商品房市场交易的达成，不利于商品房买卖交易双方主体，阻碍双方主体权利的实现。

（二）缓和主义

缓和主义是在现行法律规定基础上再作进一步延伸，让合同效力认定更具弹性，同时将条文规定遗留下的缺口堵上，转化纠纷类型，在出现争议、纠纷时给购房者提供更多的救济手段。现行规定在开发商未取得商品房预售许可证明即与购房者签订买卖合同效力认定上出现疏漏，关键条文语句为：但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该条文仅仅在起诉前取得证明文件的商品房买卖合同效力补充为有效合同，却遗漏了起诉以后补充合同效力的可能，也给开发商在起诉后恶意补充证明文件以达到毁弃前合同、再次通过高价订立新合同出售房屋留下了隐患。因此，条文解释可再延伸至不论起诉前后、开庭前后，只要开发商取得了商品房预售许可证，合同可以认定为有效，这样就能将起诉前时间点漏洞填补上，使得开发商无法利用漏洞回收房屋，再次出卖。笔者认为：缓和主义设想更大程度地贴合现行规定，保持法律整体性与统一性，符合法律解释一致性，可操作程度更高，更具实践价值；它从合同效力认定过程中充分化解开发商违法、不诚信行为，增加售楼者不诚信毁约的违法成本，起到事后充分救济购房者利益的作用；推进缓和主义方案，有司法实践案例作支撑，可以做到及时反馈并修正其不适当的内容，宽严并重，引导法律规定适用灵活化。该方案也有着标准模糊、案件裁判中自由裁量因素过多的缺点，容易造成实践中，法院裁判案件结论不一致的后果，引起“同案不同判”，不利于裁判结果的统一。

（三）折中主义

折中主义既不从源头切断开发商违法、不诚信销售行为，也不对事后合同认定效力进行延伸，而是规定未能在商品房买卖合同成立、生效后的固定期限内取得商品房预售许可证明的买卖合同为无效合同。例如在买卖合同成立、生效后30日内不能取得预售许可证明，该买卖合同视为无效合同。该设想旨在定量化分析售楼者应当在多少期限内获得相关销售资质文件，并对期限予以规定，起到督促开发商及时完成资质审批与提醒购房者注意买卖行为状态的双重作用。对于固定期限量化标准，可按长期、短期区间确认：首先是采取短期时日方法规定，即15天、30天、3个月、6个月内等等，固定期限越短，对开发商限制越多，同时购房者短时间内订立合同成功率也会下降；其次也可采用较长的固定期限如1年、2年内等等，但不应超过本类合同相关纠纷的诉讼时效，否则将产生实体权利已经丧失胜诉权前提下，固定期限还未逾期的矛盾，而固定期限越长，开发商毁约的概率相应提升，购房者可得合同利益越可能发生贬损。现阶段，适用折中主义的难度在于限定何种固定期限，目前我国存在大量的商品房无证销售行为，给折中主义实践带来无法逾越的障碍，若直接采用固定期限予以限制，反而阻碍商品房买卖交易，不利于购房者实现合同目的。

三、通过案例分析开发商不诚信毁约后可行的救济模式

西安闻天公司诉李某某一案，法院依据相关规定一审判决认定双方买卖合同系无效合同，目前被告李某某已经上诉，案件仍在审理过程中。

1.梳理、分析闻天公司案案情，增强对案件的认识。被诉购房者提出开发商收取售房款后，迟迟不办理商品房预售许可证明，现又以未办理预售许可证明起诉确认合同无效，明显是因为房价上涨而不愿再出售房屋，是丧失诚实、恶意追求不正当利益的毁约行为。被告还辩称双方签订的商品房买卖合同系真实意思表示且不违背法律规定，故合同合法有效，原告应当履行合同内容。但上述观点承认双方签订的合同属事实上的房屋买卖合同，法院据此认定合同无效。通过案件一审审理过程，本案关键在于四点，分别是买受人签订购房合同时认识到在售房屋未办理预售许可证；一方履行了付款义务，另一方受领了钱款；售房者起訴确认双方合同无效前未取得预售许可证明；售房者起诉后，短时间内办理完毕房屋预售许可证明文件。其中第一点使得买受人不能以开发商违反《商品房买卖合同司法解释》第九条规定寻求救济；第二点依《合同法》及其相关司法解释可知双方合同确已成立；第三点导致本合同在开发商起诉后归于无效；第四点则方便售房者再次出售房屋。

2.跳出案件，立于权利受损方角度寻求可行的救济模式。（1）采用预约观点。即将交付购房款行为视为一种预约，日后再由双方订立商品房买卖合同，由此开发商因双方合同尚未成立便不能起诉确认合同无效。实践中，商品房买卖存在大量所谓购房诚信金、诚意款，给付这些款项应视为签订买卖合同的预约行为，故受损方完全可以主张由于开发商未取得预售许可证明，故先不签订买卖合同，仅以一定款项作预约，待开发商取得预售许可证明再签订买卖合同。若开发商迟迟不办证，买受人可起诉至法院请求开发商承担违反预约的法律责任。（2）采取知情权受损观点。即运用《消费者权益保护法》关于知情权的相关规定救济受损方。知情权应理解为一种动态权利，需不断更新与维护，随着权利义务指向对象变化而变动。在商品房买卖纠纷中，购房者知情权内容应当包括开发商及时更新并告知买受人楼房相关信息，包括预售许可证明情况，若开发商没有按时告知预售许可证办理信息，或没有提前告知因无法办理证明文件，双方合同不能履行而直接毁约起诉合同无效，应视为出卖人侵犯了买受人商品知情权。因此，买受人在出卖人起诉合同无效胜诉后，可主张自己知情权受损请求

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2019-04-26