刍议住宅房屋漏水纠纷案件的解决方法与建议

摘 要 住宅房屋漏水的形成原因是多方面，不同的渗透原因将对应不同的法律关系，因为责任主体之间的协调难度较大，需要法律的介入和帮助，所以，房屋漏水案件逐渐成为建筑类纠纷的主要形式之一。本文基于住宅房屋漏水纠纷案件中可能出现的问题，积极探索这类纠纷案件有效的处理对策，希望能为房屋漏水纠纷案件中的业务维权提供法律借鉴和参考。

关键词 房屋漏水 纠纷 业主维权 适用法律

作者简介：辛长洲，北京市（炜衡）南京律师事务所。

中图分类号：D920.5 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.02.140

2014年7月4日，中国建筑防水协会发布了《2013年全国建筑渗透状况调查项目报告》，指出我国各大主要城市中的住宅建筑房屋渗透率高达95.33%。这一惊人的数据引起了建筑界的反思，也为近年来住宅房屋漏水纠纷案件数量和比例的不算上升做出了客观解答。随着社会经济的快速发展，城市规模不断扩大，为了满足与日俱增的房屋需求量，各种类型的住宅建筑加快了修建和装修的速度，无形中为建筑质量埋下了隐患。房屋渗漏不仅会破坏整个家居环境，而且具有很大的安全隐患，波及范围较广，容易造成邻里不和，严重影响社会治安。根据笔者的调查和分析，造成房屋渗透的原因是多方面的，不同的成因也導致法律关系的不同，加大了纠纷调理的难度。随着依法治国的不断推进，法律逐渐成为人们维权的有力武器，民众的法治意识不断增强，当房屋漏水纠纷无法自主调解时，业主往往会走上法律诉讼的道路。为了更好的引导业主进行法律维权，合理解决房屋漏水纠纷案件，本文基于房屋渗透的常见原因和适用法律，从业主在房屋漏水纠纷处理过程中可能存在的问题入手，积极探索有效的解决方法与建议。

一、常见的房屋漏水原因及适用法律

（一）常见的房屋漏水原因

根据笔者的调查和分析，造成房屋渗透的原因是多方面的，但常见的有如下四种：第一，开发商在修建房屋时埋下的质量隐患；第二，楼上的居民在进行房屋装修的过程中，因操作不当对楼下房屋造成损害；第三，住户自身在装修房屋的过程中损害了楼顶；第四，房屋年限已久，房屋材料老旧，防漏功能缺失 。不同的渗透原因使得渗透事件中的责任主体不同，从而导致法律关系大不相同，最终影响事件的处理方式和法律选择。

（二）房屋漏水原因的适用法律

房屋发生渗漏时，解决的思路为：查找分析渗漏的成因——确定法律关系——适用相关的法律规定——明确责任，在这个过程中，分析渗漏成因。明确法律适用最为关键，是房屋漏水事件得以快速处理的基础所在。

1.对商品住宅质量纠纷法律的适用

《民法通则》的第111条规定：“涉及事件的双方，如果有一方拒绝履行合同中规定的义务条款，或者实际行为与合同条款不符，那么另外一方当事人则可以自行开展补救措施，并责令对方等额赔偿相关损失。”《建筑工程质量管理条例》的第42条言明：“对于房屋而言，需要保证五年的防渗漏年限”，这一明文规定主要适用于开发商修建房屋时的质量保障。屋面的防水工程、厨卫区域内的防水要求、房间和外墙面的防渗漏，基本要求都是五年的保修期，如果在5年之内住宅屋出现渗漏情况，那么开发商就应当承担免费维修责任。受害人因渗透遭受的财产损失需要开发商按照《民法通则》的规定对其进行民事赔偿。在房屋保质期满以后，如果是由于房屋内设施的正常使用而造成的渗漏问题，则需要由房屋业主自行负责，并承担相关费用和损失。

2.楼上住户因装修造成渗漏的法律适用

在房屋正式投入使用以后，对于楼上住户因装修造成房屋渗漏的问题，在《民法通则》中有第106条第2款规定：“法人或公民基于过错对国家的、集体的或他人财产造成侵害的，需承担民事责任。”此外，《民法通则》在第83条内容也做出了明确规定：“给邻居造成妨碍或者损失的，需要即刻停止伤害行为，并第一时间排除妨碍，对受害人的损失给予定额赔偿，如果是由于公共设施的安装或使用造成业主房屋漏水，则需要由物业公司主动承担维修责任，并对业主损失给与定额赔偿。”在保修期内，如果不是人为的原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定电气管线、给排水管道、设备安装为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。此外，物业也要追究责任，如果渗漏的原因为管道堵塞，虽然不是物业导致，但根据物业管理合同和相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到，那就可以追究物业的责任。这些法规规定都按照具体的情况，区分了责任人，并明确了正确的法律处理途径，为住宅房屋的业主和房屋渗漏问题的处理提供了借鉴和参考。无论是邻居还是物业公司，都应该充分考虑业主和住户的实际需求，在出现漏水事故时，及时查明原由，双方要在相互理解和配合的基础上，邀请第三方机构进行事故责任鉴定，并严格按照鉴定结果处理问题。在房屋维修的过程中，邻居们也要相互配合，不得无故随意阻值和妨碍业主的装修进程。

3.楼下住户因装修和房屋使用久远导致渗漏的法律适用

如果因为楼下居民在房屋安装过程中损害自身的屋顶造成房屋渗透，则被定义为受害主体的行为过错，由受害者自行承担损失。如果是因为使用时间过长，材料功能退化而导致房屋渗漏，也是受害者自身承担损失。这两种情况，常见于我们的生活之中，对其进行立案，并不是为了找到责任的承担方，而是寻求解决问题的方法，具体需要进一步查明出现渗漏问题的根本原因。《民法通则》第83条规定：“与不动产相邻的每一方都应该在方便生活生产、公平合理以及团结互助的精神下，用正确的方式处理排水、通风及采光等相邻问题。有可能或者已经对相邻方造成侵害或损失的要立即停止妨碍行为。”《物权法》第八十四条规定，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”

二、住宅房屋漏水纠纷案件处理过程中存在问题

（一）原被告双方情绪具有很强的对立性

漏水纠纷案件的双方当事人几乎都属于相邻关系，受损方因房屋漏水，生活上受到妨碍，财产上造成损失，进而对侵害方产生情绪上的不满，而矛盾往往会在侵权方强硬的抗辩态度中不断加剧，最终走上公堂。法院的现场调解工作也因双方基于情绪上的对立性而陷入互不相让的状态，导致法院难以开展调解和鉴定工作，甚至在鉴定现场出现双方打闹的情况。原本和谐的邻里关系因为无法处理的纠纷而陷入日益激化的矛盾中。

（二）侵权方的认定不完整

很多受害方提出的案件审理，并没有将可能责任人列入被告，这就给后期侵权方的认定工作造成了一定的困扰。比如，在某案件中，受损方提出的纠纷处理申请中列出的被告只有开发商和物业，而要对位于楼上住户受损漏水位置进行鉴定时，楼上住户表示不予配合，这时是无法对其进行强制执行的，因为楼上业主不属于被告。

（三）过高的司法鉴定成本

查明漏水原因，不仅需要评估受损财產的价值，还要鉴定房屋工程质量，而漏水问题又涉及到很多专业的技术，这就要产生评估造价费用；有了一定年限房屋装修在受损鉴定时，需要扣除一定的折旧费用，而这也涉及到更多的鉴定和评估费用。

（四） 鉴定结果具有不确定性

人为因素和建筑工程质量问题都有可能导致的房屋漏水，这对于责任主体的确认而言有很大难度，加之漏水源的鉴定关系到时间点、房屋结构和其他因素等，完成施工后的水管设备等都埋藏在墙体内部，具有很大不确定的人为因素都让责任主体和漏水源的确定有很高的难度，因此哪怕经过鉴定也一定能得出具体的结果。

三、住宅房屋漏水纠纷案件解决方法与建议

（一）增强建筑行业的管理力度

在建筑行政管理部门主导作用下，联合有关单位加强对地区建筑业的管理，严格检查并监督参与施工建设的每一个责任单位，与此同时要适当的加大质量监管和处罚力度，通过保证建筑工程质量来避免渗漏问题的出现。

（二）建立并完善信息共享平台

法院及有关部门可以将居民住宅漏水纠纷事件情况定期的向逐渐建筑管理部门进行通报，同时向物业公司或有关部门提出合理的小区管理建议，尽可能的做好水管、供暖管道以及公共设施的保修工作。

（三）强化老城区改造的监管工作

首先，居民们要利用好房屋统一整改的好时机，将外墙、屋顶等位置的漏水问题解决掉，以推荐的形式选出居民代表，全程性的跟踪监督有关项目的质量和进展；其次，在房屋专修过程中，非常容易出现漏水情况，这就需要业主选择具有公信力和法律主体资格的装修公司承担装修责任，要在正式施工前了解清楚施工材料、工期、方案以及施工单位等信息，确保装修质量，并在双方的装修合同中明确这一类问题的处理方案，防治事后纠纷 ；最后，确认施工单位的资质以及工作人员的必要性证件。

（四）致力于提升法治宣传力度

以强化社区居民防漏水意识，司法机关可以选取典型案例，以实例解说的方式提醒居民定期的对自己管道进行检查，注意用水的合理性，对于必要性的装修要各位谨慎，同时大力倡导和谐、文明的邻里关系。

（五）建立并完善多元化调解机制

将派出所、社区居委会以及其他相关单位联合起来，形成一股合力，共同解决好居民纠纷事件，充分发挥出派出所对人员和环境更加熟悉以及社区居委会人员的优势，完善调解机制，稳定并控制住当事人的情绪，提高化解纠纷的成功率。

房屋渗漏已经成为房屋质量的主要问题，为群众的日常生活带来巨大的不便，大大降低居民的生活质量。尤其是在物价飞涨，房价离谱的当下，许多家庭耗费毕生的积蓄才买到一套房子，将其视作最大资产，如果长期发生渗透，将加大邻里和社会矛盾，不利于社会和谐。因此，笔者结合房屋渗透的成因和适用法律，深入分析业务维权过程中可能出现的问题，针对不同的渗漏情况，选取不同的适用法律和解决渠道，并从增强建筑行业管理力度、完善信息共享平台、强化老区改造监管、建立多元化调解机制这

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2019-08-19