论住宅小区地下停车库所有权的确定标准

摘 要 在研究住宅小区地下停车库所有权的确定标准时，学术界对车库的定义不清晰，忽视法条中“首先满足”的表述，物权法对于所有权问题约定不明的情形没有规定，再加上我国地下空间权的立法空白，导致地下停车库所有权确定标准不一。理论上存在多种确定标准，但这些学说存在着多种问题。相比之下建筑成本说以其体现的双向保护原则、保护原则；对车库的有效利用；结合服务性质和商业性质和便于操作执行和监督等特征更具有优势。因此立法者应以建设成本说为确定标准来完善住宅小区地下停车库所有权归属。

关键词 所有权 确定标准 建筑成本说

作者简介：叶文轩，西北政法大学民商法学院。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.02.147

一、問题的提出

《物权法》第七十四条第一款规定了在住宅区内，计划的停车位和车库应当首先满足业主的需要。立法者本意是限制开发商在没有考虑本小区业主的需求情况下，将车库转让给非小区业主从而赚取更多的利益的行为。但这一规定容易产生误解，也较难以执行。

（一） 地下停车库的概念容易混淆

车库是一个独立的，具有一定的面积，以停放汽车为目的区别于车位的建筑。本文所要探讨的地下停车库区别于地上车库，也区别于地下停车场。地下车库具有建筑物的特征，要求达到“四至”：即有东西南北四个方向的边界。在讨论地下车库归属标准问题中，大多混淆车库和车位的概念，造成了混乱。

（二） “首先满足”定义不清晰

首先意为最先，区别于优先。优先强调的是在同等条件的比较下，具有某种特征的事物优先入选。而首先则不强调在同等条件下，也意为在任何条件下都不影响初始的选择。售房是一个较长的周期，有可能出现在所有业主购房之前，开发商就为了收回投资成本而将车库向外转让，从而导致后入住的业主享受不到应有的车位利益。法条使用“首先”二字，倾向于保护处在较为弱势地位的业主。

（三）法条未规定约定不明的情形

该法条第二款规定了车库的所有权可以由约定的方式明确，但是却没有涉及约定不明或者没有约定的情况。由于签订房屋买卖合同的时候，购房者往往处于弱势的地位，双方信息不对称，部分开发商在签订房屋买卖合同时对于地下车库的归属避而不谈，过后以地下停车库应是不动产，所有权转移也应签订书面合同为由否认业主的权益。

（四）地下空间权存在法律空白

在我国空间权还不是一个独立的权利，而是包含在土地使用权中，以地下空间为权利客体的不动产物权。而现在城市压力增加，迫切需要对地下空间进行有效开发，提高城市的承载能力。但是在地下空间法律空白的限制下，很多权利处于悬空状态，没有明确的法律规定，造成确定地下停车库确定标准的不统一。

二、地下车库所有权学说标准问题评析

针对地下车库所有权归属问题，理论界存在着多种学说，主要归纳为以下几种：

（一）业主所有说

业主所有权说认为业主已经购买了商品房，即享有所购房屋的专有部分的单独所有权，因此享有对车库的共同部分持份权，所以不需要在缴纳商品房价格以外再另行支付车库费用。这种观点希望避免开发商双倍收费，减少了闲杂人等进入小区的机会，保护业主的正当利益。

但是在实体权利层面，地下车库不利用地上面积，而我国对于地下空间权没有明确的规定，所以业主并不当然享有所有权。其次从应然角度，车库的需求量很大，但是并不意味着所有的车位都被占用无一例外。地下车库虽然具有一定的独立性，但是没有登记程序则不具有专有权。这种情况下业主不得擅自向外转让地下车库，那么无车业主让车位闲置则会造成资源的浪费。此外，单方面判定所有权归属也有违公平原则。

（二）开发商所有说

开发商所有说认为小区业主能够分摊的部分只局限于地表，如绿地、公路等，而地下车库利用的是地下空间权，因此业主无权享有所有权。遵循“谁投资，谁获益”的原则，应该由开发商享有所有权。

然而如今很多开发商在争取地下停车库的所有权时，往往声称建筑地下车库的成本没有纳入房屋购置费用中，但是这种说辞难以考证。另外开发商使用了地下空间，在法律没有规定的领域擅自开发，不能当然的拥有权利。美国的《统一区分所有物业产权法》规定住宅小区的物，只有共有和专有两种性质，不存在脱离前两种独立存在的部分。大部分州认为地下车库在建设时属于开发商所有，一经销售行为完成，从整体角度看成为整个小区的共有部分，不应当再属于开发商所有。

（三）国家所有说

国家所有说认为，地下车库属于人民防空工程，人防工程及其设备设施是国家的财产，既不属于业主，也不属于开发商。这种学说减少开发商和业主之间的纷争，直接规定属于国有。

可是不管是开发商投资还是业主实际出资，国家没有做出任何的投资，因此不应该享有权利。而且商品房的地下车库主要为业主服务，并不涉及国家的利益，如果规定国家所有会限制市场的自由交易活动，反而违背了民法的自治原则。

（四）公摊面积决定说

公摊面积决定说认为，地下车库归属要看地下车库面积是否是小区的公摊面积。如果是在公摊面积上建设的地下车库，则所有权应该属于全体业主共有。反之属于开发商所有。

问题在于现实中经常会发生：开发商虽然没有将地下车库放在公摊面积里，但是也没有自己保留车库的所有权，而是将其作为一种促销的方式赠予业主，或者直接卖给业主。所以这种学说较为死板，不符合市场交易的平等自愿原则。

（五）双方约定说

双方约定说认为地下停车库的归属应当由业主和开发商通过合同约定来确权。由双方约定体现了民法的私法性质，符合市场平等自愿的原则，协调双方的利益，实现资源的利益最大化，减少纠纷的产生。

但是这种学说也存在着无法解决的难题：如果通过双方约定来确定地下停车库的归属，那么有可能会出现同一个小区内不同业主获得的权益不同，只有其中一些业主可以争取到地下车库，导致分配不公。其次开发商与业主签订合同时，提供的是格式合同，业主位于弱势地位。另外业主的入住时间有先有后，那么对于地下车库的选择也有先后之分，如果在购房的时候进行约定归属，那么会造成新的选择不公平。

三、地下车库确定标准应采用建设成本说

相比之前的几种学说，笔者认为采用建设成本来确定地下车库的所有权较为合理：只有当开发商将建设成本纳入房屋购置费用中时，所有权归开发商所有，反之属于业主所有。

（一）建设成本体现了双向保护原则

以开发商对于地下车库的投资为标准，毋庸置疑地下车库的建设费用需要开发商先行墊付，在与购房者签订房屋合同时应当就地下车库问题另行约定，而约定的标准应当是是购置房屋款中是否包含了建设成本。地下空间权毋须也尚未单独立法，则开发商理应对自己投资，自己建设的地下车库享有处分权。因此如果房屋购置款中没有包含建设成本，则业主不应当享有地下车库的所有权，这是对于开发商权利的保护体现。反之如果房屋购置款中包含了建设成本，则业主理应享有地下车库的权利，这也限制开发商另行二次收费，或者私自向外转让赚取高额停车费，这是对业主权利的保护体现。

（二）建设成本说也体现了公平原则

双方约定的结果只是开发商和业主表面上的协商一致，但是实质上是否公平无从知晓。对于房地产行业，非专业人员经过细致调研很难确定房屋的合理价格，再加上双方地位的不平等，很多时候业主会因为开发商提供的虚拟报表和数据迷惑。看起来双方充分体现了意志的自由自愿，但是这些都是表面上的公平，难以达到实质上的双方公平。

（三）有利于对车库的有效利用

地下车库可以有选择的分配给需求业主，而没有需求的业主则不需花费建设成本。地下车库是按照小区住户数量配比建设，北京要求一户一位，武汉也要求每两户至少一位。对于剩余车库的现象，开发商自己投资，当然可以向外出租获得受益。在这里建议立法明确不允许开发商向外出卖地下车库，因为小区业主对于车库的需求是动态的，为了充分满足本小区的业主使用，应该保持剩余地下车库的所有权。对于车库短缺的现象，可以由业主提出诉求，开发商集资在活动区域另行建设，保护住宅区的和谐稳定，打造高评价度的住宅区，增强开发商的市场竞争力。

（四）服务性质和商业性质的结合

法律规定建设车库主要是为了满足业主的生活需求，这体现的是服务性质。但是开发商是逐利的，如果没有另行规定，只可能满足规定的最低要求。按照建设成本规定地下车库所有权，有利于开发商最大程度地规划好、利用好住宅面积，提高利用率，增强建设地下车库的积极性，最大程度的满足业主的需求。允许开发商在满足服务性质的基础上适当开发商业价值，有利于提高效率，也有利于充分利用土地，减轻土地压力，促进城市建设。

（五）便于操作执行和监督

建设成本需要专业人士进行评估，这听起来似乎复杂、难以操作。实际上建设成本应当在规划建设的时候就开始测算，如地下车库规定的停车数量、范围、层数、布置方式、耗材、构造、审批费用等。这些内容具有趋同性和广泛适用性，各地可以根据当地情况制定一套统一的测算标准，在审批监管时增加一项上报内容，由相关部门对于材料进行监督既具有权威性，又体现公平性。而且公开相关参考数据还有利于房地产商相互竞争，提高行业建设水准，满足社会公众知情权，也能更好解决停车难、停车贵等现象。

四、结语

结合一些城市地下车库所有权归属走在前面的经验，我们应该意识到，需要法律的明确规定进行指引，法律的明确规定会减少纷争的发生，在立法构思中不妨采用建设成本说，细化有地下车库建设成本的要求，增强有关部门的监督，厘清地下车库成本的来源的走向，这是当下最好的地下车库归属的解决方式。

参考文献：

[1]王利明.民法总则研究.北京：中国人民大学出版社.2003.

[2]梁慧

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2019-08-12